Neden faiz düştüğünde konut fiyatlarında artışlar gözlenir? Uzmanlara göre bu durumun kaynağında farklı nedenler bulunuyor. Peki, faizlerdeki düşüşle ev fiyatlarında yükseliş, getiri hesaplarına hangi şekilde yansıyor?
Faiz düştüğünde konut fiyatları neden yükselir?
Uzmanlar, faiz düştüğünde konut fiyatlarının artışı ile ilgili gerekçelere açıklık getirdi. Uzmanlara göre bu durumun kaynağında farklı nedenler bulunuyor. Peki, banka faizlerindeki düşüşle ev fiyatlarında yükseliş, getiri hesaplarına hangi şekilde yansıyor?
Yatırımcı gözüyle konut değeri
Büyükduman, sosyal medya paylaşımında, varlık fiyatları ile faiz oranlarının ters yönde işlemesini şu şekilde açıklıyor:
“Bir teze göre varlık fiyatlarıyla faiz oranları ters yönde hareket eder. Yani faiz oranları yükselince varlık fiyatları azalırken, faiz oranı artınca varlık fiyatları azalır. Nitekim konut varlığı açısından bakıldığında; faiz oranları artınca konut fiyatlarının azalması, faiz oranları azaldığında ise konut fiyatlarının artması beklenir.
Peki neden?
Basitleştirilmiş bir modelle açıklamaya çalışalım;
Paranın zaman değeri açısından baktığımızda bir konutun değerini; o konutun gelecek dönemlerde üreteceği nakit akımlarının bugün değeri olarak tanımlayabiliriz.
“Faizde düşüş alım gücünü artırır”
Büyükduman, konut kredisi faiz oranlarının konut fiyatlarına etkisini de şu şekilde açıklıyor:
“Aylık 100.000 TL gelirinin yüzde 30’u kadar kredi taksiti ödeyebilecek bir aile varsayalım.
Bu durumda ödenebilecek kredi taksiti 30.000 TL olacaktır. Çünkü Finansal kurumlar ödenecek taksit tutarının aile gelirinin yüzde 30’unu aşmamasına dikkat ederler. Bu ailenin hazırda 1 milyon TL’si olsun.
Bu aile 30.000 TL taksit ödeyerek, 120 ay vadede, aylık yüzde 2,90 oranından 1 milyon TL kredi kullanabilir. Bu durumda bu aile konut pazarında 2 milyon TL’lik bir teklifte bulunabilir.
Aşağıdaki tablodan da görülebileceği gibi kredi faiz oranı düştükçe, aylık 30.000 TL taksite mukabil kullanılabilecek kredi tutarı, dolayısıyla piyasaya sunulabilecek teklif sınırı yükselir.
Örneğin; faiz oranı aylık yüzde 2’ye düştüğünde, önümüzdeki on yıllık süre içinde aylık ödenecek taksit tutarı 30.000 TL’de sabit kalmasına rağmen, bu aile aynı konuta 2 milyon 360 bin TL teklif verebilir.
Bu; ailenin finansal yükün aynı kaldığı halde ilgili konuta yüzde 18 daha yüksek teklif vermesini sağlar.
Kredi faizi aylık yüzde 1’e düştüğünde ise yüzde 55 daha yüksek bir teklif verebilir. Zira kredi faizinin yüzde 1’e düşmesi bu ailenin finansal yükünü değiştirmeden satın alma gücünü artırmaktadır.
Kredi çerçevesinden baktığımızda da kredi faiz oranlarının azalması, aynı taksit tutarıyla kullanılabilecek kredi tutarını artıracağından, konut fiyatlarını artırır.”
